Некоторые особенности составления и оформления документов при операциях с недвижимым имуществом

Большинство людей хотя бы раз в своей жизни сталкивались с оформлением купли-продажи, дарения или мены недвижимости, многие в общих чертах представляют себе, как такие договора нужно оформлять и что в них должно быть указано. Такие документы имеют массу юридических тонкостей, и если их не знать, то может возникнуть ряд проблем вплоть до потери своих денег, либо свежеприобретенной недвижимости. Избежать их возможно на начальной стадии оформления договоров отчуждения недвижимости. Негласное определение «договора» показывает его как соглашение нескольких лиц об определении и установлении заранее описанных обязанностей и прав, оговариваемых и фиксирующихся документально. Согласно договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать имущество покупателю в собственность, а он в свою очередь — принять переданное имущество и оплатить его стоимость. В данном случае, в соответствии со ст. 549 ГК РФ, в собственность покупателя переходит недвижимое имущество.

Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются его обязательная государственная регистрация, осуществляемая в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и строгая письменная форма документации. В соответствии со ст. 550 ГК РФ, любое несоблюдение формы, установленной для оформления договора купли-продажи недвижимости, влечет за собой недействительность этого документа, а в соответствии со ст. 551 ГК РФ, только после государственной регистрации наступает переход к покупателю права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Большого внимания заслуживает правильное составление и оформление договора купли-продажи квартиры. Сделки, производимые с целью обменять жилые помещения, также очень часто облекаются в форму взаимных договоров купли-продажи недвижимости, что законам не противоречит, хотя схемы действий различаются лишь в мелочах.

Итак, собственно сама структура оформления договора купли-продажи недвижимости. Любой документ, который выступает в роли сопровождения сделки с недвижимостью, начинается со вступления (преамбулы). В преамбуле должны содержаться следующие сведения: наименование договора, место заключения (город, село и т.д.), дата заключения, полные паспортные данные участников данного документа (продавец, покупатель), если среди них есть юридические лица, агентство недвижимости, например, то должно быть указано полное наименование каждой стороны. Также необходимо полностью указать имя, отчество, фамилию лиц, которые действуют от имени сторон, и документы, на основании которых они действуют. Таковыми могут являться либо должностное лицо, Генеральный директор, например, либо действующий по доверенности представитель, в этом случае необходимо указать реквизиты. Так же, как в программке для различных представлений, в преамбуле дается ролевое определение участников данного договора купли-продажи квартиры (покупатель, продавец и т.д.).

После вступления в договоре купли-продажи недвижимости следует основная часть, в которой содержатся ключевые разделы, в которых, в свою очередь, излагаются условия сопровождения сделки с недвижимостью. Такие, как сам предмет договора купли-продажи недвижимости, дата заключения договора и его срок действия, условия и размер платежа либо платежей, порядок расчетов, права, обязанности и ответственность обеих сторон сделки. Договор также содержит обязательные для включения условия. Для документа, который создан, чтобы осуществить оформление купли-продажи недвижимости, в соответствии со ст.ст. 554, 555 ГК РФ, таковым условием является предмет договора (объект недвижимости) и стоимость продаваемого объекта. А в соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, отсутствие хотя бы одного из этих условий в договоре позволяет считать сделку недействительной.

Так же в заключаемом Вами договоре купли-продажи квартиры обязательно проконтролируйте, чтобы были указаны следующие пункты: реквизиты участников соглашения; указание и подробнейшее описание предмета договора (адрес, количество комнат, метраж, этаж и т.п.); форма приобретения недвижимости (долями либо целиком); лица, имеющие возможность проживания на территории данной недвижимости или их отсутствие; документы, которые подтверждают владение данной недвижимостью продавцом; сроки, в которые продавец обязан освободить помещение; действительная стоимость недвижимости.

Важная деталь в договоре — это цена недвижимости. Чтобы избежать уплаты подоходного налога, с суммы, которая превышает 1 миллион рублей, стороны могут указать в договоре неверную цену. Обычно указывают ровно 1000000, а не подлинную стоимость. Но при этом необходимо понимать некоторые нюансы: если в договоре указана заниженная стоимость, то недобросовестный покупатель, возможно, сообразит и заплатит именно «левую» цену. И по договору все будет верно. При таком стечении обстоятельств продавцу необходимо доказать, что речь шла о другой сумме. Расторгнуть договор и вернуть квартиру будет очень сложно, учитывая, что все условия сделки соблюдены. Также в подобном случае рискует и покупатель. Если он выплачивает сумму, превышающую ту, которая была указана в договоре, то недобросовестный продавец может расторгнуть данный договор. После этого покупателю будет практически невозможно вернуть сумму, которая превышает указанную в договоре, если он не имеет документов, которые доказывают факт внесения средств. Если Вы не отражаете в договоре действительную сумму сделки, то теряете защиту, которую могли бы получить по закону, при возникновении споров. Но на фоне всех этих возможных неприятностей платить 13% подоходного налога с суммы, превышающей 1 миллион рублей никто из продавцов не хочет, как и покупатели не хотят платить хорошему юристу за правильное оформление документов. Избежать проблем в такого рода случаях можно только обратившись к грамотному юристу, который составит как сам договор купли-продажи недвижимости, так и пакет дополнительных соглашений к такому договору, защищающих обе стороны от возможных нечистоплотных действий другой стороны. Поэтому стоит задуматься, надо ли обходить «лишние» траты, и оформлять пакет необходимых документов самому, скачав и заполнив первый попавшийся в интернете договор купли-продажи, который показался Вам правильным.

Не нужно забывать включать в договор гарантию продавца на отсутствие прав третьих лиц на объект недвижимости, рассматриваемый в договоре. Так как в соответствии с законодательством такие жильцы, как временно выписанные по различным причинам (нахождение например в тюрьме, либо на срочной воинской службе) имеют право проживать по месту прописки. За исключением тех случаев, когда покупатель соглашается на принятие имущества с обременениями, продавец обязан передать собственность, свободную от любых прав и различных притязаний третьих лиц. Конечно, недвижимость не должна находиться под арестом, быть заложенной и т.п. Все это входит в понятие «юридическая чистота сделки».

Отдельно следует заметить, что в каждом регионе есть свои, так называемые «проходные» варианты договора купли-продажи, мены, дарения и др., которые, как это ни парадоксально, могут в деталях существенно отличаться от тех форм, которые приняты у Вас в районе, области, крае. И в том случае, если государственный регистратор при проверке правильности заполнения Вами договора не увидит привычных своему глазу пунктов договора Вам может прийти веселое уведомление о приостановке государственной регистрации Вашей сделки. В конечном итоге Вы, совместно с указанным регистратором, прийдете к пониманию того, каким должен быть договор и сопутствующие документы, но готовы ли Вы потратить в пустую столько своего и чужого (ведь все неверно составленные документы необходимо будет заново составить и подписать всем сторонам) времени и нервов?

Оформление договора купли-продажи квартиры и другой недвижимости затруднительно без опыта в этой области, не стоит пытаться самому осуществить сделку. Чаще всего самостоятельность при оформлении купли-продажи недвижимости выходит боком. Вы можете не только потерять недвижимость и деньги, но и время. Казалось бы, простая формальность может стать точкой в Вашей сделке. Дабы оформление договора купли-продажи квартиры и другой недвижимости не принесло Вам неприятных результатов, лучше воспользоваться сопровождением сделки с недвижимостью профессионалами, благодаря которым процесс оформления купли-продажи недвижимости значительно упрощается, т.к. опытные специалисты имеют давно отработанную схему действий.

Рассмотрим другие виды договоров, часто встречающихся при отчуждении недвижимости:

  1. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Данный вид договора отличается от обычного договора купли-продажи недвижимости тем, что покупатель на момент подписания договора рассчитался с продавцом за покупаемую им недвижимость частично, и остаток в оговоренном размере обязуется выплатить продавцу в такой-то срок. При таком виде договора, как правило, стороны показывают реальную стоимость недвижимости. Продавец при регистрации такого договора официально защищен от риска не выплаты покупателем оговоренной суммы тем, что продаваемая недвижимость находится у него в залоге до тех пор, пока покупатель не рассчитается с ним полностью, и они не подпишут документ, о том свидетельствующий.

  2. Договор купли-продажи с использованием кредитных средств, предоставляемых банком. Это разновидность договора с рассрочкой платежа с той лишь разницей, что вторую часть суммы (как правило основную) Вам должен выплатить не Покупатель, а Банк, где он оформил ипотеку. Перечисление денежных средств в таком случае происходит как правило безналичным расчетом. Сумма обычно показывается вся полностью (исключением из этого правила является схема Сбербанка России под названием «недофинансирование», по которой есть законный способ не показать в договоре всю сумму, и при этом получить кредитные деньги на ее приобретение).

  3. Договор купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала. Так же является разновидностью договора с рассрочкой платежа. В данном виде договора в строгом соответствии с требованиями пенсионного фонда прописывается порядок расчетов, реквизиты сертификата и т.п. Несоблюдение малой части указанных требований может привести к тому, что пенсионный фонд откажется перечислять продавцу необходимую сумму в связи с неправильностью оформления договора. По данному договору можно приобрести только жилую недвижимость, в которой есть возможность прописки. Права на недвижимость, приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала имеют все члены семьи, включая всех детей и супруга владелицы сертификата.

  4. Договор купли-продажи недвижимости в новостройках на основании договоров не подлежащих государственной регистрации (договор о совместной деятельности, договор инвестирования, предварительный договор купли-продажи и т.п.). В настоящее время фиксируется большое количество «двойных» продаж, при этом зафиксировать жилье, которое продали невозможно, т.к. оформление идет по договорам, которые нигде не регистрируются. Кроме этого недвижимость реализуется строительными либо другими компаниями-подрядчиками основного застройщика, не имеющими на это никаких полномочий. Если Вам повезет, то Вы можете в конечном итоге и получить оплаченную недвижимость, если же нет…. просто потеряете вложенные деньги, а на сдачу приобретете прядь седых волос на голове.

  5. Договор купли-продажи недвижимости с пожизненным содержанием и иждивением. В этом виде договоров никто хорошо не разбирается, в том числе и нотариусы, которые обязаны оформлять такие договора. Если в таком договоре не прописано право на оплату платежей вместо оказания различных услуг, то такой договор может быть, запросто, расторгнут в судебном порядке. После чего покупатель остается без денег и без недвижимости.

  6. Договор купли-продажи с множеством собственников. Если у недвижимости имеется несколько собственников, владеющих недвижимостью на праве общей долевой собственности, при отчуждении недвижимости они пользуются подобными договорами. Ст. 250 ГК РФ охраняет имущество и интересы долевых собственников, что бы у них была возможность целиком выкупить недвижимость. Но если другие долевые собственники препятствуют продаже доли жилья третьим лицам, то чаще всего оформляется договор дарения, чтобы скрыть куплю-продажу. Чаще всего у покупателей доли жилья возникают трудности с этим жильем и конфликты с другими владельцами. На сегодняшний день сделки по продаже недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности нескольких собственников осуществляется ТОЛЬКО через нотариусов.

  7. Договор дарения. Вид договоров, относящийся к безвозмездным сделкам. Очень распространенный договор в плане расторжения судами. Некоторые договоры оформляются как договор дарения, на деле же являясь договором купли-продажи. В этом случае покупатель заплатит свои средства, но вернуть их не сможет, даже если захочет сделать это в судебном порядке, либо признать договор недействительным.

  8. Договор мены. Один из вымирающих видов договоров. На практике те немногочисленные клиенты, объекты которых устроили друг друга по своим характеристикам и относительной стоимости, как правило решают оформить два договора купли-продажи недвижимости без фактического получения денег, или с передачей суммы, на которую один объект, по договоренности сторон, дороже второго. Подписание документов по обоим сделкам как правило происходит одновременно.

  9. Договор участия в долевом строительстве. Как правило заключается на основании формы договора, предоставленной застройщиком того жилого комплекса, в котором Вы намереваетесь приобрести недвижимость на стадии строительства. Договор как правило довольно объемный, пестрящий ссылками на многие нормативно-правовые акты, изобилует кучей всякого рода приложений, так что на фоне общей массы договора часто можно упустить на самом деле важные моменты. Самостоятельно выделить нужное, отбросив общий стандартный текст, рядовому обывателю достаточно сложно. Часто о пробелах в договоре становится известно только на момент приемки уже готовой квартиры, когда на Ваш вопрос «…почему так…?» представители застройщика отвечают «…а где написано что должно быть по-другому…?». Безусловным же плюсом таких договоров является их государственная регистрация, как правило официальный порядок оплаты всей суммы по договору, наличие обязанности застройщика страховать Ваши риски по договору. Данный договор должен соответствовать Федеральному Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

  10. Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Часто встречающаяся форма договора, по которой клиент покупает квартиру у частного лица (которое ранее заключило с застройщиком договор участия в долевом строительстве) в еще не построенном многоквартирном доме. Данный договор, как и основной договор участия в долевом строительстве, в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Одним из нюансов заключения данного вида договоров является проверка оплаты всей суммы по договору предыдущим владельцем. В случае, если первоначальный участник долевого строительства не полностью рассчитался за купленную Вами квартиру, долг по первоначальному договору будет педедан Вам, и Вы не получите от застройщика по акту приема-передачи свою квартиру пока не погасите этот долг.

  11. Договор аренды и договор найма жилого помещения. Такие договора часто заключаются сторонами «на коленке», используя в лучшем случае бланк на одном листе, скачанный из интернета. Казалось бы, данный вид договоров не столь серьезен, как договор купли-продажи, суммы которые фигурируют в таких договорах ничтожны по сравнению с договорами по отчуждению недвижимости, но последствия неправильно составленного договора могут быть едва ли не ужасней потери права собственности на недвижимость или денег при купле-продаже. Никто не задумывается над тем, как будет вести себя новый жилец или арендатор в Вашей квартире или офисе, а между тем нередки случаи безалаберного отношения, приводящего к пожарам, затоплениям, взрывам бытового газа, в результате которых Вы можете не только лишиться вашей недвижимости, но и стать обладателем огромного долга перед Вашими пострадавшими соседями. Данный вид договоров в грамотном исполнении должен содержать массу уточнений, описаний, оговорок и толкований, защищающих Вас от как можно большего числа рисков.

  12. Договор займа и договор залога. Часто случается, что при наличии большого количества недвижимости у клиента может возникнуть необходимость в крупной сумме наличных денег. Что же делать, когда Банк не дает кредит под залог имеющейся недвижимости, а продавать ее по каким-то причинам или не хочется, или нельзя? Ответ один — обращаться к частным лицам, которые дают в долг как правило под определенный процент. Есть законный способ защитить как интересы собственника недвижимости, так и того лица, которое дает деньги в долг — оформить и провести через государственную регистрацию договора займа и залога. В этих договорах будет четко прописано кто, кому, сколько дал в долг, под залог какой именно недвижимости, на какой срок, взаимная ответственность сторон и т.п. Как и в любых видах договоров в договорах займа и залога есть свои тонкости и нюансы, известные опытным юристам.

В данном разделе описаны лишь самые часто встречающиеся в быту виды договоров, находящихся «у всех на слуху». Но зачастую встречаются ситуации, которые невозможно вписать в какой-то стандартный шаблон договора или соглашения. И если в описанных выше случаях еще можно попробовать найти где-то в интернете более или менее подходящий под Вашу ситуацию договор, то в данном случае без помощи профессионального юриста Вам не обойтись никак. Процесс составления и согласования нестандартного договора достаточно долог и трудоемок, требует повышенного участия как самих клиентов, так и юриста, поэтому цена на подобного рода услуги как правило значительно отличается от шаблонных договоров.

​И на последок хочется пожелать Вам никогда не сталкиваться с проблемами, встречать лишь позитивных, честных, порядочных людей как в обычной жизни, так и при оформлении любых операций с недвижимостью!

Со своей стороны сотрудники Юридического Агентства «ОЛИМП» сделают все возможное,

что бы Ваша сделка с недвижимостью, которую Вы будете оформлять у нас,

прошла грамотно, надежно, комфортно.

Здесь Вы можете задать свой вопрос:

^ Наверх